17 Temmuz 2024 tarihli ve 32604 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ" (“Tebliğ Değişikliği”), Türkiye’nin gayrimenkul yatırım fonları (GYF) piyasasında önemli yenilikler getiren bir düzenlemedir. Bu Tebliğ Değişikliği, özellikle konut projelerine yatırım yapılabilmesinin önünü açarak Türkiye’deki konut üretimine katkı sağlama ve GYF’lerin başvuru süreçlerini sadeleştirip etkinleştirme gibi temel hedefler taşımaktadır. Aynı zamanda, gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) daha geniş bir yatırım stratejisi benimsemesini sağlayarak sektörün daha esnek ve yatırımcı dostu bir hale gelmesine olanak tanımaktadır. Bu çalışmada, yapılan değişiklikler ve bu değişikliklerin sektördeki potansiyel etkileri detaylı bir şekilde incelenecektir.
1. Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Gayrimenkul Projelerine Yatırım Yapmasının Önü Açıldı
Tebliğ Değişikliği’nden önce, GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapma yetkisi sınırlıydı ve ancak belirli kurumlar (TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ve bu kuruluşların bağlı ortaklıkları) tarafından gerçekleştirilen projelere yatırım yapmaları mümkündü. Bu durum, gayrimenkul sektöründeki yatırım fonlarının konut üretimine doğrudan katkı sağlamalarını engelliyordu. Ancak Tebliğ Değişikliği ile GYF’lerin bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmesine olanak tanınmıştır. Bu projelerin, bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından hazırlanacak raporlarla belirlenmesi gerekmektedir.
Bu değişiklik, GYF’lerin konut üretiminde finansman sağlayıcı rolünü güçlendirmekte ve Türkiye’deki artan konut talebine cevap verebilmek adına önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkul projelerine yapılacak yatırımlar, sektördeki büyüme potansiyelini artırarak konut üretimini teşvik edebilecektir.
2. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Tanımlanması ve Düzenlenmesi
Tebliğ Değişikliği ile getirilen en önemli yeniliklerden biri de Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (Proje GYF) tanımlanması ve düzenlenmesidir. Proje GYF, bir veya birden fazla gayrimenkul projesine yatırım yapan, bu projelerin geliştirilmesi veya inşası sürecinde yer alan, projelerin tamamlanmasıyla birlikte değer artışı sağlamayı hedefleyen bir fon türü olarak tanımlanmıştır. Bu fonlar, yüksek risk ve yüksek getiri potansiyeli taşımakta olup genellikle uzun vadeli yatırımlara odaklanmaktadırlar.
Proje GYF’lerin Temel Özellikleri:
Proje GYF’lerin unvanlarında “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” ifadesinin yer alması zorunlu tutulmuştur.
Proje GYF’ler, sadece üzerinde proje geliştirilecek arsalar, gayrimenkul projeleri, kısa vadeli yatırım fonları katılma payları, ters repo, kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından oluşan bir portföye sahip olabilecektir.
Proje GYF’ler için mevcut GYF’lerde uygulanan portföy sınırlamaları (örneğin fon değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunluluğu) uygulanmayacaktır. Bu, Proje GYF’lerin yatırım stratejilerini daha esnek hale getirir ve gayrimenkul yatırımlarında çeşitlilik sağlayabilir.
Proje GYF’ler, kendi mülkiyetlerindeki arsalarla sınırlı kalmayıp, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği diğer kişilere ait arsalar üzerinde de gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edebilecektir. Ayrıca, üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkânına sahip olacaklardır.
Bu yenilik, gayrimenkul yatırımlarında fonların daha esnek ve dinamik bir yapıya kavuşmasını sağlamaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve büyük ölçekli inşaat faaliyetlerinde Proje GYF’ler önemli bir rol oynayabilecek, böylece gayrimenkul sektörüne büyük bir yatırım akışı sağlanabilecektir.
3. Tapu ve İnşaat Süreçlerine İlişkin Düzenlemeler
Proje GYF’lerin, portföylerine dahil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içinde inşaata başlamaları gerekmektedir. Bu süre içerisinde, fon adına tescil edilen arsalar üzerinde, Tebliğ’de belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projelerinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi zorunludur. Bu düzenleme, fonların yatırım yaptıkları projelerin zamanında tamamlanmasını ve yatırımcıların menfaatlerinin korunmasını amaçlamaktadır.
Ayrıca, Proje GYF’lerin taraf olduğu hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların ipotek, garanti, kefalet gibi teminatlara bağlanması zorunlu tutulmuştur. Ancak, Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Halk Bankası gibi kamu kurumlarıyla yapılan sözleşmeler için teminat şartı aranmamaktadır. Bu da kamu projeleri ile özel sektör projeleri arasındaki ayrımı belirgin hale getirmekte ve özel projelerde yatırımcıların korunmasına yönelik ek bir güvence sağlamaktadır.
4. Şemsiye Fon Yapısının GYF’lere Uyarlanması
Tebliğ Değişikliği ile getirilen bir diğer önemli yenilik ise şemsiye fon yapısının GYF’ler için de uygulanabilir hale getirilmesidir. Menkul kıymet yatırım fonlarında olduğu gibi GYF’ler de şemsiye fon olarak kurulabilecek ve bu yapı altında farklı gayrimenkul yatırım fonları yönetilebilecektir. Bu değişiklik, GYF’lerin esneklik kazanmasına ve farklı projeler için ayrı ayrı fon kurma ihtiyacının ortadan kalkmasına olanak tanımaktadır.
Şemsiye fon yapısı sayesinde, her yeni fon için ayrı bir içtüzük oluşturma zorunluluğu ortadan kaldırılarak işlemler hızlandırılacak ve bürokratik süreçler azaltılacaktır. Bu değişiklik, GYF’lerin başvuru süreçlerini sadeleştirerek daha etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamakta, aynı zamanda yatırımcılar için daha esnek ve çeşitli yatırım seçenekleri sunulmasına imkân tanımaktadır.
5. Fon İhraç Sözleşmesi Düzenlemesi ve Katılma Paylarının Satışı
Tebliğ Değişikliği ile GYF’ler ve yatırımcılar arasında bireysel veya toplu olarak imzalanacak fon ihraç sözleşmesi kavramı getirilmiştir. Bu sözleşme, fon ile yatırımcılar arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir belgedir. Ayrıca, ihraç belgesinde yer alan bazı unsurların artık fon ihraç sözleşmesinde yer alacağı belirtilmiş ve böylece ihraç belgelerinin sadeleştirilmesi hedeflenmiştir. Yatırımcıların bilgilendirilmesi için ihraç belgesinde yer alacak unsurların bir kısmı artık bu sözleşmelerde yer alacaktır.
Bununla birlikte, katılma paylarının satış başlangıç tarihi de değiştirilmiştir. Önceden onaylı ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden altı ayı geçemeyen katılma payı satış başlangıç süresi, Tebliğ Değişikliği ile bir yıla çıkarılmıştır. Bu düzenleme, fon kurucularına katılma paylarının satışına başlama konusunda daha fazla esneklik sağlamaktadır.
6. Mevcut GYF’ler İçin Geçiş Süreci
Tebliğ Değişikliği ile mevcut GYF’lerin yeni düzenlemelere uyum sağlayabilmesi için bir geçiş süreci öngörülmüştür. Mevcut GYF’lerin yatırımcılarıyla fon ihraç sözleşmesi imzalamaları ve ihraç belgelerinin yeni düzenlemelere uygun hale getirilmesi için 31 Aralık 2024 tarihine kadar süre tanınmıştır. Ayrıca, 17 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla katılma payı ihraç etmiş ve portföyü gayrimenkul projelerine uygun olan fonların, gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmek için Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) başvuru yapması gerekmektedir.
Bu geçiş süreci, mevcut GYF’lerin yeni düzenlemelere uyum sağlamasını kolaylaştırmakta ve fonların yatırımcılarını koruma altına almayı amaçlamaktadır. SPK’ya yapılacak başvurularla birlikte, mevcut fonlar Proje GYF’lerine dönüşme imkânına sahip olacaklardır.
Sonuç
17 Temmuz 2024 tarihli Tebliğ Değişikliği, Türkiye’deki gayrimenkul yatırım fonları sektöründe önemli bir dönüm noktasıdır. Gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkânı sunan düzenlemeler, GYF’lerin konut üretimine daha aktif katkıda bulunmasına olanak tanımaktadır. Ayrıca, Proje GYF’lerin tanımlanması ve şemsiye fon yapısının getirilmesi, yatırım fonlarının esnekliğini artırmakta ve gayrimenkul yatırımlarına yönelik yatırımcı ilgisini artırabilecek önemli adımlar olarak öne çıkmaktadır. Bu değişikliklerin sektörde nasıl bir etki yaratacağı, özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve büyük ölçekli konut projeleri açısından merakla beklenmektedir.
Comments