Apartman veya site yaşamında aidatlar, ortak alanların bakım ve ihtiyaçlarının karşılanması için ödenen zorunlu katkılardır. Aidat kavramı yaygın olarak kullanılsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu terim avans olarak adlandırılır. Bu yazıda, aidat hesaplamasında kullanılan arsa payı, daire büyüklüğü ve eşit paylaşım yöntemlerini ve 2024 yılına uygun güncel uygulamaları detaylıca ele alacağız.
Aidat (Avans) Nedir?
Aidat, apartman veya sitelerde ortak alanların temizliği, güvenliği, bakımı gibi giderlerin karşılanması için kat maliklerinden alınan bir ücrettir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi uyarınca, bu ödeme teknik olarak avans olarak adlandırılmaktadır.
KMK 20. madde: Kat maliklerinden her biri, ortak giderler için "avans" ödemekle yükümlüdür. Kapıcı, güvenlik ve diğer hizmetler için bu avanslar eşit olarak, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır.
Bina ve Sitelerde Aidat Hesaplama Yöntemleri
Bina ve sitelerde aidat hesaplama yöntemleri birçok faktöre bağlı olarak değişir. Bu faktörler arasında arsa payı, daire büyüklüğü ve eşit paylaşım en yaygın kullanılan yöntemlerdir.
1. Arsa Payına Göre Aidat Hesaplama
Arsa payı, her bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) binanın toplam arsa alanı içindeki payını gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bazı ortak giderlerin arsa payı oranında paylaşılması zorunludur. Arsa payı, genellikle binanın yapım aşamasında belirlenir ve bu oran ileride aidat hesaplamasında doğrudan rol oynar.
Bu yöntemde, daha büyük arsa payına sahip olan daireler daha fazla aidat öder. Örneğin, büyük dairelerin bulunduğu sitelerde, bu dairelerin aidatları daha yüksek olur çünkü ortak alanları daha fazla kullanma potansiyeline sahiptirler.
Örnek Hesaplama:
Toplam yıllık gider: 100.000 TL
Dairelerin arsa payı: %2 - %10 arasında değişiyor.
%10 arsa payına sahip daire için: 100.000 TL * %10 = 10.000 TL yıllık aidat.
2. Daire Büyüklüğüne Göre Aidat Hesaplama
Daire büyüklüğüne göre aidat hesaplama yöntemi, dairelerin metrekarelerine göre aidatların belirlenmesi esasına dayanır. Genellikle, daha büyük metrekareye sahip daireler, ortak alanları daha yoğun kullanacağı varsayıldığı için daha fazla aidat öder. Bu yöntem, özellikle aynı metrekareye sahip dairelerin olduğu yerleşimlerde adaletli bir paylaşım sağlar.
3. Eşit Paylaşım Yöntemi
Bazı apartman ve sitelerde, tüm daireler eşit aidat öder. Bu yöntemde, daire büyüklüğü veya arsa payı gibi kriterler dikkate alınmaz. Eşit paylaşım yöntemi, özellikle site içindeki dairelerin birbirine benzer büyüklükte ve kullanımda olduğu durumlarda tercih edilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her türlü giderin eşit şekilde paylaştırılması mümkün değildir. Yalnızca belirli hizmetler (örneğin kapıcı, güvenlik gibi) eşit paylaştırılabilir(kmk).
Aidat (Avans) Ödemelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Rolü
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), aidatların nasıl hesaplanacağını ve hangi giderlerin nasıl paylaştırılacağını açıkça düzenler. Örneğin, KMK 20. madde şu hükmü içerir:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak dağıtılır.
Ortak alanların bakım, koruma, onarım ve yönetici ücretleri ise arsa payı oranında paylaştırılır.
Kat malikleri, ortak alanları kullanmadığını iddia ederek aidat ödemekten kaçınamaz(kmk).
Bu nedenle, apartman yönetimleri aidat hesaplamalarında bu kanunlara uymak zorundadır.
İşletme Projesi ve İtiraz Hakkı
Aidatların belirlenmesinde işletme projesi kritik rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine göre, işletme projesi, binanın veya sitenin yıllık gelir ve giderlerinin hesaplanarak bütçe belirlenmesini içerir. Proje hazırlandıktan sonra kat maliklerine tebliğ edilmelidir. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilme hakkı vardır. İtiraz edilmediği takdirde proje kesinleşir ve ödenmesi gereken aidatlar bu proje üzerinden hesaplanır.
Kat Maliklerinin Sorumlulukları ve Aidatın Ödenmemesi Durumu
Kat malikleri, aidat ödemekten muaf tutulamaz. Binada yaşamıyor olsalar bile aidat ödemekle yükümlüdürler. Aidat ödenmemesi durumunda, yönetim kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir. Ayrıca, geciken her gün için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre %5 gecikme tazminatı uygulanır.
Aidat Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler (2024)
2024 yılında aidat hesaplaması yaparken şunlara dikkat edilmelidir:
Şeffaflık: Giderlerin kat maliklerine açık ve anlaşılır bir şekilde sunulması önemlidir. Yönetici, her yıl başında işletme projesi hazırlamalı ve kat maliklerine sunmalıdır.
Adil Dağıtım: Aidatların, kanunda belirtilen esaslara uygun olarak, adil bir şekilde dağıtılması gerekir. Arsa payına göre yapılan bir hesaplama, büyük dairelerin ortak alanlara daha fazla katkı yapmasını sağlar.
Hukuki Yaptırımlar: Aidat ödemeyen kat malikleri için kanunda hukuki yaptırımlar vardır. Aidatını ödemeyenler hakkında icra takibi yapılabilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir.
Sonuç: 2024 Aidat Hesaplama Rehberi
Aidat hesaplaması, apartman ve site yönetiminde önemli bir unsurdur. Arsa payı, daire büyüklüğü ve eşit paylaşım gibi yöntemlerle aidatların nasıl hesaplanacağı yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun hareket etmek, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına önemlidir. Aidat (avans) ödemelerinde şeffaflık ve adaletin sağlanması, bina yönetimi için en temel unsurlardan biridir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Aidat (avans) ödemesi zorunlu mu?
Evet, KMK'ya göre kat malikleri, ortak giderler için aidat (avans) ödemek zorundadır ve ödemeyenler için yasal yaptırımlar uygulanabilir.
2. Arsa payına göre aidat nasıl hesaplanır?
Kat mülkiyeti ile bağlantılı olarak, her dairenin arsa payı üzerinden hesaplama yapılır. Büyük arsa payına sahip daireler daha fazla aidat öder.
3. Aidat ödememek için hangi gerekçeler geçerli?
KMK'ya göre hiçbir kat maliki, "ortak alanı kullanmıyorum" diyerek aidat ödemekten kaçınamaz
Comments