İçindekiler
1. Giriş
Apartman veya site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde belirlenmiş kurallarla yürütülür. Bu kanun, kat malikleri kurulu, yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulu gibi organların görev ve sorumluluklarını düzenler. Özellikle “yeter sayı olmadan yönetici seçilebilir mi?” sorusu, uygulamada sık sık gündeme gelmekte ve zaman zaman tartışmalara yol açmaktadır. Yeter sayı kavramı, bir kararın geçerli olabilmesi için kat maliklerinin veya arsa paylarının belirli bir çoğunluğunu ifade eder. Ancak her zaman bu çoğunluğun sağlanamaması, apartman/sitelerde fiili yönetim sorunlarını doğurabilmektedir.
Bu kapsamlı blog yazısında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel hükümlerinden başlayarak yönetici ataması, yeter sayı, Yargıtay’ın konuyla ilgili kararları, sulh mahkemesi yoluyla yönetici atanması ve yönetim planının önemi gibi konuları detaylı bir şekilde ele alacağız. Ayrıca, yöneticinin görev süresi, hukuki sorumluluğu ve iptal davalarına ilişkin önemli noktaları da inceleyeceğiz.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yetkili Organlar
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, apartman ve site yönetimini belirli esaslara bağlayan temel kanundur. Bu kanun, üç temel yönetim/düzenleme organı öngörür:
Kat Malikleri Kurulu
Apartman veya sitenin “asıl” karar organıdır.
KMK’ya göre anagayrimenkulün (ortak taşınmazın) yönetiminden nihai olarak sorumlu kuruldur.
Kararlarını, toplantılarda yeter sayı ile alır.
Yönetici veya Yönetim Kurulu
Kat malikleri kurulunun aldığı kararları yürütmekle yükümlü icra organıdır.
Tek kişiden (yönetici) veya üç (veya daha fazla) kişiden oluşan bir kuruldan (yönetim kurulu) meydana gelebilir.
Görev ve sorumlulukları, KMK madde 35 ve ilgili yönetim planında belirtilir.
Denetçi veya Denetim Kurulu
Yönetimin mali ve idari faaliyetlerini denetler.
Kat malikleri kuruluna karşı sorumludur.
Uygulamada her zaman zorunlu olmasa da özellikle büyük sitelerde önem taşır.
Kat malikleri kurulu, pratikte çok kalabalık bir yapı olabileceğinden, günlük yönetimi doğrudan yapması çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle KMK, yöneticinin veya yönetim kurulunun seçilmesine özel önem atfetmektedir.
3. Yeter Sayı Kavramı ve Toplantı Usulü
Yeter sayı, KMK çerçevesinde genellikle iki açıdan değerlendirilir:
Sayı Çoğunluğu: Kat maliklerinin sayısal olarak yarıdan fazlası.
Arsa Payı Çoğunluğu: Maliklerin sahip olduğu toplam arsa payının yarıdan fazlası veya daha yüksek bir oran.
Örneğin, yönetici seçimi için KMK madde 34’te hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu aranabileceği belirtilir. Ayrıca, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması (ilan panosu, yazılı bildirim vb.) ve gündemin açıkça belirtilmesi de büyük önem taşır. Bu şartlar sağlanmazsa, alınan kararlar sonradan iptal davasına konu olabilir.
4. Yönetici Atanması (KMK 34) ve Zorunluluk Halleri
KMK madde 34 uyarınca:
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) ya da üç kişilik (veya yönetim planında aksine hüküm varsa daha fazla kişilik) bir kurula verebilirler.
8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri tek kişiye aitse, o kişi kanunen yönetici sayılır.
Bu madde, apartman veya sitede işlerin aksamadan yürütülmesi için yöneticinin seçilmesini şart koşar. Özellikle 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan yerlerde bu seçimin yapılmaması, yasal olarak eksiklik teşkil eder ve kat maliklerini çeşitli sorumluluklarla baş başa bırakır.
5. Yargıtay Kararı: Yönetim Kurulunun Kişi Sayısı ve 602/1000 Arsa Payı
Yönetim kurulunun kaç kişiden oluşacağı tartışmalı bir konudur. Kanun metninde “üç kişilik bir kurul” ifadesi yer alırken, bazı hukukçular bunun “en fazla üç” olduğunu, bazıları ise “asgari üç” olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunmaktadır. Yargıtay bu konuda, yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa yönetim kurulunun üç kişiden fazla olamayacağını belirtmektedir.
Örneğin bir Yargıtay kararında, yönetim planında beş kişilik yönetim kurulu seçileceğine dair açık bir hüküm yoksa, beş kişilik kurul atama kararının “yok hükmünde” olduğu ifade edilmiştir. Kararda ayrıca, “602/1000 arsa payına sahip kat maliklerinin katıldığı toplantıda yönetici seçilmesi” örneğinde de, kararın iptali veya geçerliliği tartışmaya açılmıştır. Yargıtay, bu tip seçimlerde yeter sayının sağlanıp sağlanmadığını, toplantı çağrısının usulüne uygun olup olmadığını ve yönetim planındaki hükümlerin gözetilip gözetilmediğini inceleyerek sonuca varmaktadır.
6. Yeter Sayı Olmadan Yönetici Seçimi Mümkün mü?
Pratikte yeter sayı olmadan yönetici seçimi, ilk bakışta kanuna aykırı kabul edilir. Ancak uygulamada şöyle bir durum vardır:
Toplantıya katılanların (örneğin 602/1000 arsa payına sahip maliklerin) oy çokluğuyla bir yönetici seçilir.
Bu karar, kat malikleri kurulunun iptal etmesine veya bir kat malikinin mahkemeye başvurmasına kadar “geçerli” gibi işlev görür.
Yargıtay kararlarında da “yeter sayı olmadan alınan yöneticilik kararı, iptal davası açılmadığı sürece geçerli kabul edilebilir” yönünde değerlendirmeler mevcuttur. Ancak iptal davası açıldığında, toplantı çağrısının şekli, arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı detaylı incelenir. Mahkeme, usulsüzlük tespit ederse bu kararı iptal edebilir.
7. Sulh Mahkemesi Yoluyla Yönetici Atanması
KMK madde 34’e göre, kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Sulh mahkemesi, mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra bir yönetici atar. Bu yönetici de kat maliklerince atanan yönetici ile aynı yetki ve sorumluluklara sahip olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama tarihinden itibaren altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir neden varsa, atamayı yapan sulh mahkemesi değişikliğe izin verebilir. Böylece, kat malikleri kurulunun yönetim boşluğu yaşadığı durumlarda yargı yolu kullanılarak bir yönetici atanması sağlanır.
8. Yönetim Planı ve Dışarıdan Yönetici Seçimi
Yönetim planı, apartman veya sitenin “anayasal belgesi” niteliğindedir.
Eğer plan, yöneticinin “kat malikleri arasından” seçileceğine dair bir hüküm içeriyorsa, dışarıdan yönetici atanamaz.
Eğer plan, “tek yönetici” seçileceğini belirtiyorsa, 3 veya 5 kişilik bir kurul oluşturulamaz.
Aksi yönde (örneğin 5 kişilik kurul) bir hüküm varsa, Yargıtay da buna uygun davranılması gerektiğini belirtir.
Dolayısıyla, yönetim planındaki hükümler, KMK’yı tamamlayıcı niteliktedir ve kat malikleri kurulunun alacağı kararlarda bağlayıcı bir rol oynar. Herhangi bir karar alınmadan önce mutlaka yönetim planının gözden geçirilmesi tavsiye edilir.
Dışarıdan yönetici ataması, özellikle çok fazla bağımsız bölümü olan sitelerde veya profesyonel yönetim hizmeti almak isteyen apartmanlarda sıkça tercih edilir. Dışarıdan atanan yönetici ile mutlaka yazılı bir sözleşme yapılması önerilir. Sözleşmede yöneticinin ücreti, görevleri, yetkileri, sorumlulukları ve teminat şartı gibi konular netleştirilmelidir.
9. Görev Süresi, İstifa ve Olağanüstü Durumlar
Yöneticinin Görev Süresi: KMK’ya göre genellikle bir yıldır ve her yıl yapılan olağan kat malikleri kurulu toplantısında yeniden seçilir. Toplu yapılarda yönetim planında “iki yılda bir” olağan toplantı yapılacağı belirtilmişse, yöneticinin görev süresi de iki yıl olabilir.
Görevin Devamı: Yöneticinin görev süresi dolsa bile yeni yönetici seçilene kadar görevine devam eder. Bu sürede yaptığı işlemler geçerlidir.
İstifa, Ölüm veya Azil: Yönetici bu nedenlerle görevden ayrıldığında, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantı yaparak yeni bir yönetici atayabilir. Olağanüstü toplantıda seçilen yöneticinin görev süresi, bir yıllık (veya yönetim planındaki olağan toplantı süresi kadar) tam dönem yerine, önceki yöneticiden kalan süre ile sınırlı olabilir.
Sulh Mahkemesince Atanan Yönetici: Altı ay geçmeden değiştirilemez. Fakat haklı bir neden (yöneticinin görevi kötüye kullanması vb.) varsa mahkeme değişikliğe izin verebilir.
10. Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu ve Sözleşme Yapılması
Yönetici, kat malikleri adına vekil gibi hareket eder ve onlara karşı sorumludur. KMK madde 35’te sayılan görevlerin (örneğin asansör bakımı, yıllık denetimler, ortak giderlerin toplanması vb.) yerine getirilmemesi durumunda hem kat maliklerine hem de üçüncü kişilere karşı hukuki ve mali sorumluluk doğabilir.
Aktif ve Pasif Dava Ehliyeti: Yönetici, görevinden kaynaklanan konularda mahkemelerde davacı veya davalı olabilir.
Teminat Gösterme: Sözleşmede şart koşulabileceği gibi, daha sonradan haklı bir sebep ortaya çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat isteyebilir.
Yazılı Sözleşme: Özellikle dışarıdan seçilen yöneticilerle mutlaka yazılı bir sözleşme yapılması önerilir. Bu sözleşme, yöneticinin haklarını, yükümlülüklerini, ücretini ve teminat miktarını açıkça belirler. Kat malikleri arasından seçilen yöneticilerde çoğu zaman yazılı sözleşme yapılmaz; ancak ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yine de yazılı bir mutabakat (karar defteri imzası vb.) faydalı olur.
11. Sonuç ve Önemli Hatırlatmalar
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetiminin sağlıklı biçimde yürütülebilmesi için çeşitli düzenlemeler öngörür. Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetiminde temel karar organı olsa da, günlük işlerin fiilen yürütülmesi “yönetici” veya “yönetim kurulu” aracılığıyla sağlanır.
Yeter sayı olmadan yönetici seçimi genellikle riskli ve iptal davasına açık bir durumdur.
Yargıtay kararları, toplantı çağrısının usulüne uygun olup olmadığı, yönetim planında belirlenen kurallara uyulup uyulmadığı gibi noktalara vurgu yapar.
Zorunlu Haller: 8 ve üzeri bağımsız bölümlü yerlerde yönetici atanmaması, kanuna aykırı bir eksiklik oluşturur ve kat maliklerini hem hukuki hem de mali risklere açık hale getirir.
Sulh Mahkemesi: Yönetim boşluğu yaşandığında veya kat malikleri anlaşamadığında, bir malik başvurusuyla mahkemece yönetici atanır.
Yönetim Planı: Bu “anayasal belge”de aksi hüküm varsa, kanundaki genel kuralların ötesinde düzenlemeler uygulanır.
Sözleşme ve Teminat: Özellikle dışarıdan atanan yöneticiler için yazılı sözleşme yapmak, büyük meblağlara ulaşabilen aidat ve ortak giderlerin güvenli yönetimi açısından önemlidir.
Sonuç olarak, KMK ve ilgili Yargıtay kararları çerçevesinde, apartman ve site yönetiminde yöneticinin seçilmesi ve görev yapması, hukuki prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir. Aksi halde, alınan kararlar iptal edilebilir ve yönetim kaosu yaşanabilir.
12. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Yeter sayı olmadan yönetici seçimi kesin olarak geçersiz midir?
Toplantı usulüne uyulmadan veya arsa payı/sayı çoğunluğu sağlanmadan yapılan seçim, mahkemece iptal edilebilir. Ancak iptal kararı çıkana kadar “geçerli gibi” kabul edildiği durumlar da mevcuttur.
Yönetim kurulu üç kişiden fazla olabilir mi?
Yargıtay’a göre, yönetim planında açık bir hüküm yoksa en fazla üç kişiden oluşur. Yönetim planında beş veya daha fazla kişilik kurul seçileceği belirtilmişse buna uyulabilir.
Sulh mahkemesince atanan yönetici ne kadar süreyle görev yapar?
Atama tarihinden itibaren en az altı ay boyunca kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Altı aydan sonra kurul yeni bir yönetici atayabilir; haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değişikliğe izin verebilir.
Yöneticinin görev süresi doldu ama yeni yönetici seçilmedi, ne olur?
Mevcut yönetici, yeni yönetici seçilene kadar görevine devam eder. Bu süreçte yaptığı işlemler de geçerli sayılır.
Dışarıdan yönetici atanabilir mi?
Evet, atanabilir. Ancak yönetim planında “yalnızca kat malikleri arasından seçilir” gibi bir hüküm varsa dışarıdan yönetici seçilemez. Ayrıca, dışarıdan atanacak yöneticilerle mutlaka yazılı sözleşme yapılması önerilir.
Opmerkingen